Portada Edición 508 Abril 2015
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Rascacielos Regios: Espejismo o realidad

Puri Lucena, Juan Manuel Magaña, Sara Pablo y Hugo Salvatierra | Fotografía Israel P. Vega | Revista Obras

  • El “Boom” Regio
  • Los nuevos Rascacielos pueden poner en jaque a Monterrey

La oportunidad se alza sobre el cielo de la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM). En los últimos cuatro años, la construcción de aproximadamente 58 torres del Norte”.  La aparición de estos rascacielos de oficinas, viviendas y usos mixtos fue motivada por el incremento en infraestructura y la atracción de empresas e inversión extranjera.

Los rascacielos, destinados a corporativos internacionales y compradores de vivienda de segmentos medio-alto y alto de la población, ahora ponen en una encrucijada a la urbe, que tiene las opciones de crecer con un plan urbano acorde con sus necesidades o avanzar hacia el caos de trafico y provisión de servicios que hoy sufren Querétaro o la Ciudad de México.

Uno de los íconos de este auge es el desarrollo Levana Sky Homes, ubicado en San Pedro Garza García y conformado por dos torres con 29 niveles cada una, 44 departamentos y cinco penthauses, que van de 341 a 706 m2.

De acuerdo con la consultora Real Estate Nuevo León, este proyecto ofrece vistas panorámicas y una lista amplia de comodidades que incluyen servicio médico las 24 horas. El metro cuadrado de obra blanca está en 28,600 pesos, pero con acabados sube a 41,000, de tal suerte que el departamento de 341 m2 suma 9.5 millones de pesos (mdp) y se anuncia como una verdadera oportunidad.

Este proyecto enfrenta la competencia de al menos 25 desarrollos similares como Torre Sofía, Saqqara, Kaláh. Torre Vento, entre otros, que cuentan con las mismas ventajas o incluso mayores amanidades y mejor ubicación para los compradores.

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El Origen

El boom inmobiliario de Monterrey nació hace mas de cinco años cuando, en 2010, la popularidad de Nuevo León se disparó como un destino de Inversión Extranjera Directa (IED). Ésta pasó de 1,127.6 millones de dólares (mdd) inyectados a la entidad en 2009, a casi el quíntuple (5,384.6 mdd), explican cifras de la Secretaría de Economía (SE).

De acuerdo con información de la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo Léon (CPBI), un año después cerca de 58 edificios verticales comenzaron a construirse dentro de la ZMM, con una mezcla de uso residencial, corporativo y comercial. Estos contemplaban una inversión trianual de 15,000 mdp cada uno.

Sin embargo, también existen construcciones posteriores que no fueron contempladas dentro de estos 58, como la denominada Torre Koi, con una inversión de 130 mdd; Torre Sofía, de 123 mdd; y Esfera City Center, de 100 mdd en la primera de sus tres etapas. Estos edificios fueron creados para el segmento poblacional de clase alta.  En el caso de Torre Sofía, los precios de las propiedades llegan hasta 39.1 mdp por departamento.

El portal inmobiliario metroscúbicos.com señala que el precio promedio por metro cuadrado de un departamento nuevo en el municipio de San Pedro es de 31,342 pesos, el mas caro de la ZMM, en comparación con el municipio de Juárez, donde el metro cuadrado se cotiza en 5,806. pesos.

A pesar de los precios, la edificación vertical sumó con rapidez entre 4 y 5 km de construcción, de acuerdo con One Development.  Incluso, la creación de algunas mega-estructuras quedó en manos de varios arquitectos de renombre, como el Premio Pritzker Norman Foster, quien entregó el diseño ganador del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (NAICM), diseñó la torre habitacional Saqqara, con 125 departamentos y cuatro penthauses de hasta 600 m2, e involucró el diseño estructural de la firma Stark + Ortiz.

La británica-iraní Zaha Hadid fue llamada para diseñar el área habilitacional del proyecto Esfera City Center, el cual contará con áreas comerciales y oficinas, e incluirá espacios al aire libre con lagos artificiales y techados sostenibles.  El proyecto será finalizado en 2016.

En el auge también se contempla la construcción de unos 200 centros comerciales de diferentes formatos en los siguientes 10 años, con la idea de captar el consumo de la población emergente en la zona metropolitana.

Pero de las 500 desarrolladoras agrupadas en el estado, sólo un puñado ha participado en este resurgimiento de rascacielos, de acuerdo con Arturo Moyeda Treviño, prosidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) en Nuevo León.

Entre ellas se encuentran Internacional de Inversiones, que tomó proyectos como Koi, Saqqara, Cova2 Departamentos, Eva Exclusive Vivant, Atria Vertical Living y Liu.  También están One Development Group, con los proyectos de Sofía, con área residencial y zona para oficinas en las plantas inferiores y Arboleda: Grupo Sordo Madaleno, que interviene en la edificación de Esfera Legado Corporativo, que preside Pedro Luis Durán y que construyó la torre Equus; y la Promotora Martel con las Torres San Pedro y Martel, que se encuentran entre las de mayor altura en la zona.

¿Y los compradores?

La Zona Metropolitana de Monterrey alberga un total de 4,036,000 personas, casi cinco veces menos que en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) y medio millón menos que en la de Guadalajara.

En los últimos años han llegado a esta zona empresas como Astra CFX, Food Liner y Az Components, de Estados Unidos; Axiolong, de Artgentina; Bostic y Dematic, de Francia; Bunzl, de Eslovaquia, entre otras que abarcan los sectores de metalmecánica, manufactura, automotriz y logística, lo que implicó el establecimiento de una población con mayor poder adquisitivo, que en 2009 representaba solo 8.8% del total  de la población.

Aunque el boom regiomontano alcanzó fundamentalmente a los municipios de Monterrey y San Nicolás, tiene su epicentro en San Pedro Garza García, que cuenta con una población de solo 122,659 personas.

Dentro de este municipio, dividido en 10 zonas, Valle Oriente es donde se concentra el fenómeno constructivo, con cerca de 40%, seguido del Centro, con alrededor de 20%, y de la zona Ricardo Margain-Gómez Morín (también en San Pedro), con aproximadamente 16%, explica el Plan de Desarrollo Municipal 2000-2020.

El documento indica que recientemente tan solo 26 desarrollos han aportado 434,909 m2 de oficinas. Además, una decena de desarrollos incorporará cerca de 800 departamentos al mercado y para éste año se esperan otras 500 unidades de vivienda.

Sin embargo, al mismo tiempo que los edificios se multiplican, las dudas se incrementan.  Una de ellas gira alrededor de la capacidad de absorción del mercado de Monterrey sobre estos edificios.

El Arquitecto y Urbanista Guillermo Cortés Melo, autor del estudio La Planificación de una metrópoli, editado por la Universidad Autónoma de Nuevo León (UANL), dice que la apuesta detrás de este boom constructivo es arriesgada, pues carece de una demanda real de departamentos y oficinas.  Desde su punto de vista se trata de una “oferta desmesurada y brusca” que se duplicó en tres años.

El Plan de Desarrollo Municipal de San Pedro asegura qye, por el contrario, exidste una escasez de terreno urbanizable y un “vehemente deseo de las familias” por incorporarse a un municipio con equipamiento y servicios de calidad y asentarse en las pendientes de la Sierra Madre Oriental.

Además, Monterrey se ha mantenido en la lista de las ciudades mas competitivas del país. El IMCO en su Índice Nacional de Competitividad Urbana indica que la ZMM ocupó el primer puesto en 2012-2014, seguida de Puebla y la ZMVM.  Este estudio tomó en cuenta factores como un sistema de derecho confiable y una economía estable.

Agahira Guevara, Directora asociada de JLL Monterrey, asegura que la reforma energética ayudara a que haya inversión y lleguen mas empresas, además de que fomentará la expansión de aquellas que ya se encuentre ahí.  “Hay una oferta grande, pero también una absorción suficiente en los últimos cinco años”, comenta.

Cortés Melo insiste que para la compra de los inmuebles se requerirían alrededor de 70,000 compradores, que no serían posibles de conseguir, pues los costos serían exageradamente altos para la población flotante de San Pedro.  No obstante, un estudio realizado por el Instituto de Investigaciones Sociales SC señala que en la ZMM los niveles socioeconómicos ABy C+ significan 25.5% de la población, es decir alrededor de 1.06 millones de personas con alto poder adquisitivo.

No obstante, el auge inmobiliario también es una señal de advertencia para Roberto Pulido, Vicepresidente de Desarrollo en Mira Companies, quien asegura que el hecho de que la mayor parte de los departamentos hayan sido planeados para gente de alto poder adquisitivo y concentrados dentro de una misma zona provocaría el desinterés de sus posibles inquilinos.

“Creo que ya se empiezan a ver algunos proyectos de vivienda alta con problemas de venta, porque hay una concentración bastante fuerte de inventario en departamentos de mas de 9 0 10 mdp, todos en un radio bastante comprimido”, afirma el empresario.

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El reto de planeación

Además de una posible sobreoferta, los especialistas advierten que la falta de planeación urbana es otro riesgo para el desarrollo inmobiliario.

“El error que se comentó en San Pedro fue haber permitido tantos usos mixtos, esto va a detonar problemas de movilidad y congestionamiento de vías, hay una gran cantidad de gente que se desplaza desde todos los rincones del área metropolitana, incluso regionalmente, entonces ha llegado a una situación que el Plan de Desarrollo Urbano Municipal nunca previó”, asegura Jorge Longoria, Director de Long-Tree Consulting.

Esto debido a que el surgimiento de construcciones requerirá que la administración de la zona pise el acelerador del levantamiento de infraestructura y de obras que faciliten la circulación, especialmente en aquellos municipios mas beneficiados.

“Cada vivienda adicional requiere además de áreas de equipamiento, infraestructura vial, parques y jardines. De no tomarse medidas adecuadas para atender esta demanda, el mercado inmobiliario se ajustará elevando el precio del suelo urbano en San Pedro Garza García con respecto al resto del Área Metropolitana de Monterrey, lo que propiciará una mayor emigración de la población joven del Municipio”, señala el plan de Desarrollo 2000-2020 de San Pedro.

Para evitar este escenario, el gobierno del Estado lanzó en años anteriores licitaciones que derivaron en la adjudicación de proyectos como la línea 3 del Metro local y el Acueducto Monterrey VI, cuyo liquido podrá utilizarse para consumo humano, de acuerdo con la Universidad Autonoma de NUevo León.

Es por esto que especialistas como Jorge Eduardo Galván Salinas, Director del Programa Académico de Arquitectura en el centro Roberto Garza Sada de la UDEM, aseguran que el reto no estará en el sobrante de oferta o demanda, sino en la planeación de la zona.

“Los constructores están logrando una buena calidad en términos generales en construcciones verticales. Probablemente donde se presenten algunas problematicas sea en la cuestión urbana y la cuestión de infraestructura relacionada con estas edificaciones”, afirma.

Agrega que la Zona Metropolitana de Monterrey no tendrá la capacidad para absorber la densificación que se pretende. “Vamos a necesitar tener edificios muy eficientes en el uso de la energía y los recursos y edificios también sustentables que produzcan cero emisiones, capten agua y reduzcan deshechos para poder utilizar la infraesteructura actual sin sobresaturarla”, puntualiza.

El factor inseguridad

En el 2010 la violencia fue uno de los elementos principales que afectaron a la ZMM. Las cifras del Sistema Nacional de Seguridad Pública, de enero a septiembre de 2011, coinciden con este panorama; Nuevo León, con 1,133 fallecimientos, fue la tercera entidad con mas homicidios por la rivalidad entre grupos del crimen organizado, seguida de Chihuahua y Guerrero.

A pesar de todo, la construcción de los rascacielos continuó.  De acuerdo con Yahir Sarmiento, director de proyectos de Cushman & Wakefield, prevaleció “la irrupción de visionarios, gente de Monterrey que vio que el momento de concentrar las operaciones de forma vertical”

Por ello, el arquitecto y urbanista Guillermo Cortés Melo, autor del estudio Planificación de una Metrópoli, editado por la Universidad (AUNL), dice no ver ninguna relación entre el boom de las torres y una hipoteca y brusca salida o regreso de empresarios en el estado.  Estima que “si salieron algunos empresarios por la violencia, pero esto no significa que hayan sacado sus capitales del estado”

En los meses y años siguientes, el sector privado cerró filas con el gobierno estatal para reclutar una nueva fuerza policial denominada “Fuerza Civil”. El llamado “semáforo del delito”, con base en estadísticas oficiales y supervisado por grupos ciudadanos, ha demostrado bajas en la violencia desde entonces.

El ingeniero Alfredo Marín, director de One Development Group, desarrolladora que inició en 2012 la Torre Sofía, ya terminada y que ahora emprende el proyecto Arboleda, ilustra la mentalidad de los capitales en aquel momento inicial, al afirmar que los inversionistas de su grupo tuvieron “una visión muy clara de Nuevo León, que es de solidez hacia el futuro porque de los problemas ya estamos saliendo”.

Balance

El resultado del auge inmobiliario en la ZMM aún aguarda, no obstante, por las calles de la ciudad ya se dejan ver algunas pistas del futuro no lejano.

“El tráfico ya empiza a ser un problema, pero el ritmo de crecimiento es bueno y todavía estamos a tiempo de instrumentar los proyetos que van a facilitar las vialidades”, indica Guevara.

Y es que Nuevo León es la entidad con mayor número de autos por cantidad de habitantes en México (44 por cada 100), y ha crecido en relación de cinco a uno respecto a la población en los últimos cinco años. De acuerdo con el gobierno de la entidad, el crecimiento poblacional registraba una tasa de 1.4 a finales del 2014.

Jorge Longoria, de Long-Tree Consulting, asegura que este problema, así como los que vendrían si la infraestructura local no mejora, tendrían su origen en un desequilibrio del panorama inmobiliario.

“Por cada metro cuadrado residencial en San Pedro Garza García existe un metro cuadrado de comercio y servicios, lo que nos lleva a un enorme desequilibrio, la recomendación es que en San Pedro Garza García se detengan los desarrollos de comercio y servicio. Lo que si cabe y deberá ser bienvenido es el desarrollo vertical multifamiliar”, señala.

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One comment

  1. Francisco Quintanilla Ruiz
    Con la densidad de 44 vehículos por cada 100 habitantes, ni duda cabe del próximo colapso vial, tal y como sucede con el 70 % del Distrito Federal, (El otro 30% ya está a punto de colapsar), entonces; ¿Porqué no se han decidido los inversionistas visionarios a comprometerse y darle empuje al proyecto ´´ Foroscopio Quántico Regulador´´?, que consiste en un innovador instrumento modernista, con múltiples ventajas, que redundarían en una mejor vialidad y con 25 (veinticinco) beneficios sociales directos e indirectos, con enfoque en agilización de la vialidad y privilegiando a las personas de capacidades diferentes, aunado a que no tiene absolutamente ningún costo para los municipios ni para el contribuyente. Asi?, o más claro?. Es de naciente empresa, 100% regiomontana; supera los requisitos de todo inversionista visionario, tales como: 1.- originalidad y sin competencia. 2.- de gran objeto social. 3.- que puede arrancar entre 3 y 18 meses. 4.- con inversión mayor a $ 30 millones de USD. 5.- con un ROI de menos de 31 meses @10% de ventas. 6.- con patentes y calificado por PWC de México. 7.- de empresa recién fundada y con solo un propietario. 8.- con un sistema administrativo blindado contra corruptelas. 9.- autofinanciable y de gran proyección mundial.
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