¿Hacia Donde Va El Centro de Monterrey?

Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios
Conferencia sobre Desarrollo Urbano
Por Arq. Jorge Longoria / Analista Urbano
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Cada vez que se inician “nuevas” administraciones municipales es momento oportuno, para reflexionar sobre el rumbo en el que debe direccionarse, la de por sí; contrastaste, heterogénea, disímbola y a su vez tan contradictoria y hasta negada Regiópolis, que conurba y perturba a la ciudad de Monterrey. Y hacerlo no resulta fácil, ya que la vecindad de sus 9 municipios es altamente contrastante, ya que tanto en lo político como en lo social, encontramos extremos avecindados.

Ejemplo de lo social; La vecindad de municipios como García-Santa Catarina-San Pedro, en el poniente, en donde se pasa en cuestión de minutos del ambiente casi rustico al cosmopolita.

Así como la dupla dormitorio Monterrey-Guadalupe al oriente, en una contradictoria vecindad con una compleja comunicación vial (Ave Eloy Cavazos- Ave Chapultepec).

O bien en el norte, municipios empeñados en industrializarse, como San Nicolás-Escobedo-Apodaca, aunque debemos de reconocer que en el caso de estos últimos, solo aspiran a ser herederos descendientes de municipios industriales, ya que están mas orillados (por la circunstancia económica de los tratados comerciales), a solo aspirar ser municipios manufactureros.

Finalmente, Guadalupe y Benito Juárez al oriente luchando por despojarse del apodo de municipios dormitorio. Pero para poder ordenar las ideas sobre la Regiopolis y de lo que seguramente es una enorme preocupación para cualquier Alcalde, y en particular para sus ciudadanos quienes buscan seguridad sobre el destino de su patrimonio, es importante atender las estadísticas.

Lo estadístico, los testimonios, la alternativa, las consecuencias, lo obtuso, el reto, la tarea, así es que, si me permiten, iniciare por el principio.

Lo Estadístico
El Monterrey concéntrico de este incipiente siglo xxi, hoy por hoy, núcleo de la Regiópolis se debate entre el atender sus reclamos y entender su destino.

De surgir el político que logre descifrar esto y logre rectificarlo, en la Regiópolis del año 2020, para ese entonces y a pesar de, irremediablemente haber “acogido” en su seno (de derecho ó de hecho) al municipio sureño de Santiago, en donde su inconmensurable derrame de la mancha urbana habrá de verse extendido como mancha de petróleo hasta Cadereyta al poniente y pesquería al norte, deberá de haber superado la disputa estéril (por los nulos resultados) y hasta indiferente (por la omisión de acción) si es que se pretendía haber definido su intención conciliadora (no concentradora) de las fuerzas naturales de su crecimiento y vecindades metropolitanas.

Pero antes de futurear mas, permítanme traer a la mesa un poco de las odiosas estadísticas comparativas, y solo para recordar nuestro crecimiento de los últimos 40 años.

Destacando en la comparativa nuestra ciudad de monterrey frente al resto del estado y su área metropolitana.

Población de Mty. y el resto del estado + su área metropolitana:

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· De acuerdo a los indicadores preliminares manejados en la página de internet del INEGI, el estado de nuevo león cuenta con poco más de 3 millones ochocientos mil habitantes.

· Hace 40 años, en 1960 nuevo león contaba con casi 700 mil habitantes y monterrey representaba el 86% de la población estatal y el resto del estado + el a.m. El 14%

· Para 1970 aunque monterrey ya baja su representatividad poblacional, al 63%, (se abren opciones metropolitanas), la población del resto crece explosivamente un 307%, pasando del 14 al 31%.

· Ya en 1980 inicia la debacle de oportunidades en monterrey al solo registrar un pírrico crecimiento de una tasa del 1.3% esto es una representación del 55% pero un crecimiento del 27% contra un resto del estado con una representación que paso del 31 al 46%, esto es un crecimiento del 137%.

· En los ochentas y a principios de los 90 se asienta dramáticamente la minusvalía al decrecer la población un -1.91% aunque paradójicamente monterrey subía su representación del 27% al 42%.

· Para el 2000, monterrey recupera un 3.7% pero baja dramáticamente a solo representar el 29% contra un 71% del resto.

· En 20 años monterrey solo a crecido poblacionalmente un 1.02% en cambio en el resto del estado + am casi 3 veces más.

Los Testimonios
Para testimoniar las cifras anteriores, es elocuente y evidente que el centro de nuestra Regiopolis cada año se ve mas desolado y deprimido, basta recorrer calles céntricas como Washington y Platón Sánchez, Héroes del 47, Diego de Montemayor, Matamoros, Arambarri, Porfirio Díaz, serafín peña, la purísima, etc.

Resulta lamentable e irónico observar como hasta las esquinas han sido abandonadas, deteriorándose el poco patrimonio arquitectónico del que se pudieran valer.

Esperando tal vez que el buen día de certidumbre de su vocación o que de plano se decrete su muerte y plusvalía por las pretendidas ampliaciones viales que acabaran con su frente.

Lamentablemente, los tres únicos casos de esfuerzos por detonar o densificar la ciudad en los últimos 20 años, no dieron los resultados esperados, tal fue el caso de Cd. Solidaridad, la Macroplaza y paseo santa lucia, habiendo quedado solo en eso, intentos detonadores.

En consecuencia y contraste de esta marcada minusvalía, en el centro de la Regiopolis que es monterrey, resulta de llamar la atención la progresista actividad vecinal del municipio que esta tras la lomita, esto es San Pedro Garza García.

La Alternativa
Ante la debacle urbanística de monterrey, san pedro alzo la mano, y asume hoy en día, el papel de municipio suplementario en aspectos de usos comerciales y de servicios, para satisfacer y complementar no solo al deficitario monterrey, sino al resto del área metropolitana.

San pedro garza garcía, el municipio modelo, reconocido a escala nacional, en donde sus residentes procuran tranquilidad y calidad de vida muy por encima de cualquier comparación, han experimentado en los últimos 12 años, una paulatina y degenerativa disminución de su estatus residencial.

Su codiciada situación geográfica al pie de la sierra madre, en la esquina sur poniente la Regiopolis, siendo esta su principal virtud, es ahora su principal defecto.

Su principal característica de valle arrinconado al pie de la sierra madre no fue evaluado prudente y profesionalmente y lamentablemente se han convertido en un callejón sin salida, sus escasos accesos hacia y desde el área metropolitana hoy en día lucen sobresaturados de vehículos.

La ubicación al pie de la sierra madre, que le favorecía para su vocación residencial por excelencia, ha sido distorsionada con fines mercantilistas.

Se ha extrapolado y revertido su asentamiento natural, para pasar de ser un municipio residencial y autosuficiente en comercios y servicios, a un municipio sobresaturado y sobre ofertado mercantilmente hablando, poniendo en predicamento al sector residencial, que ha exponenciado los valores de su tierra volviéndolos prácticamente inviables económicamente para la lotificación de uso residencial unifamiliar.

Las Consecuencias
Él haber permitido el crecimiento excesivo de equipamiento terciario tal como lo son los centros comerciales, centros educativos, centros deportivos y hoteles, mas allá de las propias necesidades de sus pobladores, ha derivado en una obligada y excesiva movilización de la población desde y hacia el área metropolitana.

Esto ha provocando una altísima población flotante que llega a superar hasta en 7 veces su población residente (se calculan cerca de 700 mil viajes diarios) que cotidianamente solo se limita a traspasar monterrey sobresaturando sus vialidades e impactando sus ya escasos servicios de electrificación, agua y drenaje.

Lo anterior ante un escaso 10% de su suelo por urbanizar lo que además lo vuelve sumamente atractivo y codiciado y con ello derivar en el encarecimiento de su suelo.

Esto ha dado pie dar a justificar su ambiciosa y proyectada riqueza catastral.

Lo Obtuso
Por lo anterior, y dejando a la reflexión las estadísticas, y las odiosas comparaciones, la Regiopolis del 2020 deberá, haber superado y desenmascarado la simplicidad tecnicista y obtusa de visión corta que se manifiesta ante la falta de rectoría en la planeación vial metropolitana, con el surgimiento de algún autentico y profesional departamento de planeación vial.

Al que yo llamaría el organismo rector de la planeación y administración de los recursos viales (repare-vial-2020 por sus siglas y por su significado)

El repare-vial-2020 en la Regiopolis del 2020 deberá ser el organismo que profundice inicie y de continuidad sostenible a un visionario programa de vialidad y no-solo estacionarse como un organismo estoperol de tarifas camioneras.

Él repare vial 2020 de la Regiopolis, deberá además, distinguirse por haberse marginado de la politización radical de disputas partidistas ya que actualmente hasta en los 3 niveles de gobierno, el municipal, el estatal y el federal, existen diferencias de “colaboración”.

Lo mismo se disputa por atender un crucero como por aplicar una infracción. Vaya si hasta para la autorización para que las industrias se incorporen a “sus” vías federales entra en juego, ignorando en todo momento la influencia y prioridad de desarrollo que debiera tener la zona conurbada de la Regiopolis. (tal es el caso de la carretera a miguel alemán)

Ejemplos de lo anterior en este inicio de siglo, varios; un municipio disputa con el estado la titularidad o liderazgo de la construcción de una “joroba” en el Anillo Intermedio Metropolitano (Diego Díaz de Berlanga y Ave. Nogalar).

Así mismo una pírrica obra estatal de tunelitos de vueltas izquierdas (Venustiano carranza y constitución) pretendió ser la obra del fin de siglo.

Es equiparable a las “obras federales” que la secretaria de comunicaciones y transporte (SCT) pretende endilgarnos entrometiéndose en nuestra vialidad primaria y queriéndonos conformar con la “construcción” de proyectos llanos de supuestas “vueltas izquierdas continuas”. Como es el caso del crucero de miguel alemán y Bonifacio Salinas, que por cierto resulta de cuestionables resultados operativos, de confusa identidad y cuestionable vida útil, y en plena Regiopolis, además de minimizar el valor de las esquinas al limitarles movimientos de continuidad en sus laterales.

El Reto
En el 2020 esto deberá de haber desaparecido por completo este tipo de conceptos y para ese entonces, la SCT deberá además haber reconocido y cedido la rectoría de las otrora carreteras federales como lo que son, vitales vías primarias de penetración e intercomunicación de nuestra Regiopolis.

Para todo fin práctico, la ruta hacia la Regiopolis del año 2,020 deberá de haberse trazado superado los traumas ecológicos del choque de la compatibilidad del crecimiento urbano con la natural, gradual equilibrada, sensata y justa colonización (no precisamente urbanización) de la sierra, cerros y montañas susceptibles a ello.

La creación de vialidades Circunvalatorias que no solo comuniquen y entrelacen los municipios periféricos de la Regiopolis sino que además sea un libramiento de nuestro congestionado centro, deberá de solventarse con el resultado de un debate que defina visionaria y prácticamente la diferencia de la planeación entre el atender reclamos y entender destinos.

Si el reclamo y el destino de la Regiopolis dicta que es preferible colonizar la sierra sur contra seguirse desparramando hacia el norte u oriente de esta, se deberán de solventar técnica, profesional y equilibradamente la forma de hacerlo.

No nos rasguemos las vestiduras si en el 2020, la construcción de túneles o tajos en cerros del topo chico, obispado, loma larga, mitras, sierra madre o el cerro de la silla, deberán de haberse asimilado tomando los mejores ejemplos de incontables casos de esto en países del primer mundo, tanto europeos como orientales, quienes ante la falta espacios o queriendo evitar “desparrames” urbanos, han aprendido a convivir con la naturaleza, sin temor ni fatalidades o fanatismos.

Por su parte, la Regiopolis central (monterrey) deberá de haberle sacado provecho y equilibrio a una infraestructura urbana que luce contradictoriamente subutilizada en sus vías secundarias y sobresaturada en sus vías primarias y que solo ha derivado en una minusvalía de la propiedad sin estimulo ni idea para la redensificación de su suelo.

De no hacerlo, la inmisericorde, lenta y degradable situación de la emigración de sus pobladores que padece la ciudad y que se lleva a cabo año con año, continuara hasta agravar la minusvalía de su ya de por sí centro viejo y desolado.

A cambio de una visión de largo alcance, nuestros gobernantes se han dedicado a manosear con obras los mismos corredores viales de siempre, gonzalitos, constitución, etc. A cambio de desatender el rescate urbanístico de su suelo.

La Tarea
Por lo tanto, la Regiopolis de hoy, para su mañana, requiere de gobernantes promotores del desarrollo, que convoquen, respeten e involucren al pequeño propietario inmobiliario a participar en esquemas o fideicomisos de inversión inmobiliaria que permitan o se reflejen en una redensificación que le brinde plusvalía a su suelo.

La Regiopolis del 2020 en vez de necesitar un doble piso en gonzalitos, requiere de poner un doble, triple o quíntuple piso a la ciudad, pero primero, optimizando sus vialidades y servicios.
Que la ciudad vuelva a ser atractiva para el inversionista inmobiliario y se logre revertir la minusvalía en la que ha caído en los últimos 20 años. Porque de lo contrario, en el 2,020 estaremos hablando de otros 20 años perdidos.

En 1981 el norte publicó mi primera aportación de solución de un par vial para el centro de la ciudad de monterrey, un par que uniría constitución y Félix U. Gómez con el cerro del obispado y la ave. Simón bolívar hacia el norte.

Área de oportunidad única en aquel entonces dada la característica urbana de barrios deprimidos, arterias congestionadas y centro comercial sin mayores áreas de oportunidad. Hoy casi 20 años después, prevalecen las mismas circunstancias, por lo que el escenario es el mismo, barrios deprimidos y congestionados con repercusiones comerciales extrapoladas que detonaron valle oriente en san pedro garza garcía.

Si no aprendimos la lección de los últimos 20 años del siglo xx, los primeros 20 años del siglo xxi serán fácilmente pronosticables: derrame expansionista de la mancha urbana, encarecimiento de servicios, cara y escasa recaudación catastral, perdida inútil de horas hombre en largos traslados con segregaciones familiares.

En fin, parafraseando a un distinguido personaje de la política, tendremos una ciudad sucia, vieja, chaparra y además deshumanizada. Corolario; 20 años no son nada para 3 gobernadores o 60 alcaldes de la Regiopolis, no dejemos escapar la oportunidad, aun estamos a tiempo de rectificar la ruta hacia la Regiopolis del 2020, rescatándola de la minusvalía.

¿Soluciones? Claro que hay y muchas. Seguramente ustedes tendrán varias.
¿Que falta entonces? Que agrupaciones profesionales asuman su posición como factores determinantes del desarrollo.

About Jorge Longoria

Analista Urbano y experto en Planeación Estratégica de Ciudad. Su experiencia en el ámbito urbano datan desde 1981 y se desempeña como Analista, Planificador y Consultor Urbano, además de dictar Conferencias en diversos Foros y agrupaciones profesionales. estudiantiles y organizaciones ciudadanas. Twitter: @JorgeLongoria

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