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La Regiopolis del 2046

Por: Arq. Jorge Longoria
Long-Tree Consultoria y Desarrollo Inmobiliario, S.A. de C.V.
E-Mail: long-tree@long-tree.com.mx

ALGO DE SU HISTORIA

En 1596 Don Diego de Montemayor junto con 11 amigos decidieron repoblar lo que en tiempo atrás fue “Santa Lucia” y “Villa de San Luis”, a esta nueva población la llamaron Ciudad Metropolitana de Monterrey, en honor al “Virrey de La Nueva España”, Don Gaspar de Zuñiga y Acevedo, Conde de Monterrey.
La población de Monterrey se instaló en una zona en el Ojo de Agua de Santa Lucía, conocido en aquellos días como “La Alberca”, ubicado en lo que hoy es la esquina de las calles de Zaragoza y Allende.

En la época de Don Porfirio Díaz, la población de Monterrey comenzó a fundar algunas fábricas de textil, azúcar, jabón, etc. la era de la Industrialización había comenzado.

Para el Siglo XX se consolidan los sectores industrial y de servicios, dicho desarrollo generó un aumento demográfico acelerado, la creación de universidades y un proceso de urbanización expansivo.
Con el inicio de la era industrial de Monterrey se presentó un incremento acelerado a nivel poblacional, que en un momento determinado requirió demoler edificios históricos para adaptar la nueva escala predominante de la ciudad, “el automóvil”

MONTERREY A 410 AÑOS

Al día de hoy, cumplidos 410 años desde su fundación, con una población de 4.20 millones de habitantes, (estadísticas del INEGI al año 2005), distribuidos en una superficie territorial de 64.08 kilómetros cuadrados. Nuevo León, es un Estado de profundos contrastes; su rasgo predominante es la alta concentración de población, en su Área Metropolitana de tan solo el 5% de su extensión territorial y la enorme dispersión en el resto del estado en pequeñas comunidades.

El proceso de expansión territorial y poblacional del Área Metropolitana de Monterrey (AMM), se inició en la década de los cuarenta como consecuencia del proceso de urbanización-industrialización que experimentó el país en esos años. Dentro de ese proceso, Monterrey se distinguió como uno de los principales polos de atracción demográfica. Entre 1940 y el año 2005, la población se ha incrementado 17.62 veces y el Área Urbana ya se extendió a nueve municipios, que actualmente conforman el AMM lo que he dado en llamar en este articulo, “La Regiópolis” (Regio: Abreviación del gentilicio de “Regiomontano”; Polis: denominación dada a las ciudades estado de la antigua Grecia).

Entre los rasgos dominantes del proceso de crecimiento, cabe destacar el aumento en concentración de la población de esta Regiópolis respecto al Estado en si, ya que en 1940 concentraba al 53% de la población estatal de 740,191 habitantes y ya en el 2005, concentra a 3;598,597 habitantes, concentrando al 85.70%.
El desproporcionado crecimiento apunta a una mayor expansión de la mancha urbana, ya que al observar las estadísticas de crecimiento poblacional en los últimos cinco años, la Regiópolis observa lo siguiente: Ciudades con crecimiento moderado: Monterrey (2.28%) y Guadalupe (3.46%); Con decremento poblacional, San Nicolás (-3.79%) y San Pedro (-3.28%), Con crecimiento sostenido; Apodaca (48.01%), Escobedo (28.87%) y Santa Catarina (14.71%) y ahora con una marcada tendencia expansionista los municipios del este y oeste respectivamente Garcia (78.62%) y Juárez (117.96%).

OPORTUNIDAD PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO

Ante tal realidad, la Regiópolis y principalmente Monterrey, en su carácter de municipio central debe de redensificar y ofertar suelo mixto que le confiera solidez en su rumbo y visión internacional y a su vez una mejora sustancial en la oferta inmobiliaria.
Su ubicación e infraestructura lo define como un municipio bien comunicado, no obstante, su centro metropolitano carece de la atractividad comercial turística y de servicios que toda gran metrópoli debe de tener.

La Zona Conurbada de Monterrey, se trata de una zona heterogénea que concentra servicios y equipamientos metropolitanos. En los últimos años la zona ha experimentado un proceso de deterioro caracterizado por la migración de población y un impacto negativo en la imagen urbana. De hecho, la Regiópolis ocupa el primer lugar nacional de migrantes intermunicipales con una tasa del 6.7%, por arriba solo del Distrito Federal con el 5.9%, siendo la media nacional del 3.3%.

LA REGIÓPOLIS DE 450 AÑOS

Con relación al sector turismo, este puede ser uno de los principales rubros de generación de ingresos a nivel internacional, toda vez que no ha sido explotado en todo su potencial. Monterrey cuenta con un importante flujo de turismo de negocios y de salud que podría capitalizarse de mejor manera promoviendo la rehabilitación de los barrios y zonas propicias para el desarrollo turístico.

Tal es el caso, de lo que bien podría ser el Distrito de Negocios conformado por las Avenidas Constitución al Sur, Ave Colón al Norte, Dr. Coss al Este y Venustiano Carranza al Oeste, cuyo punto central lo constituye la olvidada Alameda y los ejes viales de alcance internacional, las Avenidas Cuauhtémoc y Pino Suárez.

Los usos de suelo que demanda están propuestos para el Centro Metropolitano y son de servicios, comercios y habitacional. Con el fin de promover la regeneración de este espacio, se le debe dar un tratamiento especial liberando densidades, lineamientos urbanísticos y estacionamientos.
En el Centro Metropolitano, la densidad habitacional, el coeficiente de ocupación y uso del suelo, deben de ser libres; apoyándose siempre las acciones con los criterios de los estudios de Impacto Urbano Zonal.

El crecimiento vertical esta en pleno auge en el 2011
Crecimiento Vertical… nueva cultura urbana

Fomentar el uso de suelo mixto con énfasis en la Vivienda Multifamiliar desde 40 M2 por unidad, podrá incrementar la densidad habitacional indicada hasta en un 100%, toda vez que la Regiópolis ocupa el lugar 83 de 103 centros metropolitanos a nivel mundial clasificados por su población metropolitana (ver grafica 2: visión de los Usos Mixtos).

La Regiópolis ostenta una densidad de 1,179 habitantes por kilómetro cuadrado frente a ciudades como Paris (20,348 Hab/Km2), Nueva York (10,206 Hab/Km2), Tokio (5,728 Hab/Km2), Cd. De México (5,563 Hab/Km2) o Miami (3,923 Hab/km2).

Es importante que se de la instrumentación adecuada de los Planes a través de estrategias de definición zonal o delegacional en donde se prevee requerimiento de infraestructura y accesibilidad vial, así como del refuerzo de áreas de equipamiento.
Para cumplir las expectativas de desarrollo urbano se deben de realizar Estudios de Impacto Urbano Zonal (EIUZ) que permitan dar certidumbre de la vocación de suelo y su densidad, así como los niveles de inversión inmobiliaria para los diversos sectores de la ciudad.
VISION DE MEDIADOS DE SIGLO XXI
En este inicio del siglo XXI, se vive ya una de las transformaciones más profundas y aceleradas de la historia de la humanidad que está afectando directamente los sectores económicos, políticos y sociales.

La innovación tecnológica, el desarrollo de las telecomunicaciones e Internet, están propiciando la emergencia de un nuevo orden económico internacional que se conoce como GLOBALIZACIÓN, que se refuerza con la progresiva disolución de las barreras comerciales, la formación de grandes bloques económicos y la expansión de los mercados.

El hábitat de la globalización son las ciudades y los sistemas de ciudades. Hoy en día, aproximadamente el 50% de la población mundial es urbana, pero en el año 2025 se estima que será un 75% de la población mundial la que vivirá en ciudades.

Ante esta tendencia mundial y ante el expansivo crecimiento de la mancha urbana, Monterrey debe acelerar su paso para reposicionarse como aquella ciudad de los primeros habitantes, redefinir sus premisas (ver cuadro “Premisas para la Regiópolis del 2046) para que la ciudad vuelva a contemplar la visión del futuro y poder tener la capacidad no solo de ofertar más suelo, sino de tener la capacidad de dotarlo de un programa ambicioso, agresivo y progresista que le oxigene la cultura de valores y progreso, pero con la visión vanguardista que siempre ha caracterizado a sus habitantes.

Debemos asimilar que el Monterrey de hoy consciente del pasado se debate en atender su presente y entender su futuro, atender, entender y resolver, buscando el como si, podría la Regiópolis de 450 años (en el 2046) ser parte de las ciudades lideres de Latinoamérica.

Ciudades como Paris, Barcelona, Bilbao, Shang Hai y el Distrito Federal, en el área de Santa Fe ya lo experimentaron y rectificaron, vaya, hasta Dubai ha puesto en marcha el más ambicioso plan de re-posicionamiento de una visión de futuro.

La visión de un Monterrey de 450 años lo demanda, la fecha límite es el 2046, tiempo más suficiente para lograrlo (ver grafica 3 “Parque Central y Lago Alameda 2046”).

Premisas para la Regiópolis del 2046
1 Desarrollar Planes por Distritos: Que de certidumbre a la inversión inmobiliaria.

2 Optimización de los usos del suelo: Que permita la compatibilidad a los usos del suelo.

3 Transición a Usos Mixtos: Fomentar la vivienda multifamiliar conjugando los usos comercial y de servicios turísticos.

4 Eficiencia Vial: Desarrollar Ejes Viales de Alcance Metropolitano.

5 Transporte Urbano: Establecer una red articulada, multimodal, eficiente y moderna.

6 Redensificación del Suelo: Fomento a la vivienda en el centro metropolitano, abandonando esquemas restringidos.

7 Fomento a la Inversión y el Desarrollo: Facilitar la gestión urbana y exentar cargas tributarias.
8 Retribuir el patrimonio Familiar: Mejorando la calidad de vida y plusvalizando extrínsecamente las pequeñas propiedades.

9 Generación de Áreas Verdes y Recreativas: Creación de el Parque Central de 15 hectáreas conjuntándolo con las 6 has. de la Alameda.

10 Posicionamiento Internacional: Establecer estándares internacionales de uso y disfrute de la ciudad.

La visión de una evolución:


About Jorge Longoria

Analista Urbano y experto en Planeación Estratégica de Ciudad. Su experiencia en el ámbito urbano datan desde 1981 y se desempeña como Analista, Planificador y Consultor Urbano, además de dictar Conferencias en diversos Foros y agrupaciones profesionales. estudiantiles y organizaciones ciudadanas. Twitter: @JorgeLongoria

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One comment

  1. Hot damn, looknig pretty useful buddy.

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